根据以上的论证和考量，笔者进一步建议，增加这样两项规定：（一）住宅区区分所有权区分共有权及于专有部分和共有部分的应有份，专有部分指居住建筑物内由业主单独占有和使用的房屋和附属设施，共有部分指业主共同使用的居住建筑物以内的地基、地下室、通道、楼梯、电梯和其他附属设施，以及居住建筑物以外的土地、建筑物、车库、地上车位、文化体育设施、道路、绿地、沟渠、管道、线路等附属设施。（二）住宅区业主和开发商就其支付价格或者承担建造费用的专有部分和共有部分的应有份享有区分所有权（区分共有权）。这里确有一个问题：这样的规定能否真正对开发商产生约束力？例如，如果开发商将车库的建造费用摊给业主，又自行出售车库的车位，业主如何查明和认定？由于业主与开发商处于信息严重不对称的地位，特别是在卖方市场的情形下，处于绝对弱势的业主是很难与开发商抗衡的。根据从香港有关法律制度中获得的启示，笔者认为，解决这个问题要靠政府的干预和制度的保证。香港的开发商在将其开发的楼盘出售以前，要委托测量师行对楼盘的建筑成本进行评估，并出具评估证书。凡是在批租土地上建成的楼盘必须经地政署批准方可出售，而取得并提供一份测量师行出具的评估证书，则是获得批准的前提。香港的房地产交易由业主和开发商委托的律师进行全过程操作，要由双方律师协商签订一份以业主、开发商和物业管理人三方为当事人的楼宇公契，其中包括对楼盘或屋村中业主的专有部分以及属于共同部分的包括车库在内的建筑物和设施一一地列举并详细描述。由于律师行和测量师行均受职业道德规范的制约，要承担诚信义务，要对业主负责，特别是政府的积极干预和监督，使业主的利益得到有力的保护。笔者认为，如果我们在物权法中作出上述两项规定，即使在目前情形下，还难以有效地约束开发商的行为，也应能起到警示的作用，尤其是可以作为核查审计开发商的开发成本以及通过法律途径向开发商追究违约侵权责任的依据。

　　三，关于专有部分和共有部分之间的关系

　　除因业主与开发商及物业管理公司之间的权属关系不清，引发矛盾和争议之外，还因相邻专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限不清，也不时引发纠纷。例如，有的业主为了装修或改造自家房间，损坏甚至凿穿相邻业主专有部分之间的隔墙或楼板，或者为自身使用方便，随意移改甚至损坏穿越自家专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施。有的底层或者顶层业主，随意占用阳台下方土地或者屋顶种草养花，甚至搭建棚屋。有的业主在外墙上张贴广告，或者悬挂招牌。有的业主为利用居室经商，随意改造或者拆除窗户、阳台或者外墙，拆毁承重隔墙或者梁柱，造成严重安全隐患。因此，有必要制订若干规则，厘清专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限，避免和防止业主妨害他人和侵犯共有财产的现象。建议增加以下规定：（一）分隔相邻业主专有部分的隔墙、横梁、立柱和楼板，属于相邻业主共有；（二）外墙和屋顶楼板属于内侧方业主和其他业主共有，外墙和屋顶楼板的外侧面由全体业主共同使用和收益；未经全体业主同意，任何人不得占有和使用；（三）穿越业主专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施，属于相关业主共有。

　　四 关于“住改商”问题

　　所谓“住改商”，是指住宅区业主将住房改为商业用途的行为。现在，“住改商”之风相当盛行，且有蔓延之势，人们要求改变这种状况的呼声也日趋强烈。尽管这种做法可能为一些人带来些许方便，也使一些人得以缓解生活困难。但是，从全局和长远来看，弊端重重。既给居民造成严重干扰和不便，危害社区安全，也有碍市容观瞻以至国家形象，和我们构建安定有序的和谐社会的目标很不相容。如任其发展，可能愈演愈烈，以至积重难返。目前，对如何解决这个困扰人们的难题，各方看法不一。有的主张由工商部门通过工商登记加以限制，有的主张通过规划来控制，有的主张以通过业主集团诉讼解决为妥。笔者认为，如果不在法律上作出统一和严格的规定，各种治标措施可能都难以奏效，也可能难以为人们所接受。笔者也看到，香港在这方面的规则是很严格的，他们的楼宇公契中都有一项约言（covenant，具有誓言性质），约定任何业主不得将住宅用于商业目的，尤其不得用作旅馆。笔者感到，物权法（草案）对“住改商”现象偏于宽容。按照第七十五条的规定，业主的“住改商”行为，只需经相邻业主同意。此项规定似不适宜，也难操作，且有负面作用。“住改商”，特别是经过里外大拆大改的“住改商”，往往要损害众多业主的利益，经三两户业主同意即可实施，似欠稳妥，且可能群起效尤，后果堪虞。因此，建议增加以下规定：“任何业主不得将住宅用于商业目的，不得为经商而拆改窗户、阳台、户门等专有部分外墙的任何部位，或者拆改专有部分的任何承重构件。”

　　最后，附带提出，建筑物区分所有权的有些文字不够精细、严谨。例如物权法（草案）第七十八条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，可以按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第七十四条也有类似的规定。这里有一个算术上的差错。比例是部分与全体的比例，各个部分相加等于全体，即分子之和等于分母。上面所称的比例不符合此项算术原理。我们知道，在通常情形下，住宅区业主的专有部分（即套内面积）约占建筑面积的74—78% ，所有业主的专有部分总和约占建筑物总面积的74—78%.如果按照上述比例分摊费用或者分配收益，势将有22—26%的费用摊不到任何业主身上，或者有22—26%的收益分配不出去。正确的表述应当是：“按照每个业主专有部分面积占全体业主专有部分总面积的比例确定。”

　　魏耀荣