第八、商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度也有不同。后者是为使商品房买卖合同发生物权效力的过户登记、办理房屋所有权证和相关土地使用权证明的登记制度，即房屋买卖合同发生法律效力的特别要件；而前者则是在合同成立后，建房工程完工并办理产权过户登记前，对合同当事人具有约束效力（包括对抗第三人效力）的备案性登记制度，并不直接决定商品房预售合同本身的物权效力。合同效力与物权效力是不同的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不与支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　第九、我国《城市房地产管理法》设定商品房预售合同的登记备案制度的重要意义，并不仅仅在于本文以上所述，还在于其授权政府有关部门更重要的监督管理职责，有关部门必须依法行使职权、发挥职能作用，对购房消费者合法利益的加以保护。如果商品房预售合同不依法登记备案，或政府法定职能部门不依法履行法定职责，那么，国家制定商品房预售法律制度及对于商品房预售市场依法进行规范和管理的立法目的则不能实现。

　　关于商品房预售得款的专款专用制度。我国《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。《城市商品房预售管理办法》第十一条和第十四条规定：城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过 3万元的罚款。笔者认为，我国制定商品房预售所得房款专款专用制度的目的，一是要约束商品房预售的开发商，对于预售所得房款，必须专款专用，保证工程进度，按期完工、验收和交付房屋，以保障购房消费者的合法权益；二是监督商品房预售的开发商，不得就商品房预售所得房款挪作它用，不得用专款来偿还开发商所欠他人的非该项工程债务，以防止建房工程的非正常停工、停建；三是监督开发商按工程进度向施工单位支付工程款，以防止因拖欠工程款纠纷引发施工单位行使所建工程的优先受偿权，而损害购房消费者的合法权益。商品房预售房款的专款专用制度对于监督开发商全面履行合同，维护购房消费者的合法权益有着非常重要的作用。

　　关于开发商进行商品房预售活动的有关程序。虽然，在国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》和建设部的《商品房销售管理办法》中已有一些规定，但均较为原则。笔者经有关考察认为，商品房预售一般要具备以下有关材料，并经过以下几个有关程序和步骤：

　　商品房预售的前期准备工作。在这个阶段，开发商首先必须准备好可用于公示的：1、具备商品房开发经营资格和商品房预售经营条件的文件和证明，以向购房人明示其是否已经具备合法进行商品房预售经营的主体资格。商品房开发商委托中介服务机构销售或预售的，还必须明示中介服务机构是否具备合法中介资格的证明文件和《商品房销售委托书》。2、准备好将向购房人明示的《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售合同示范文本》。3、准备好将要预售的商品房有关情况的材料及售楼说明书。如设置样板房的，应当说明与将要实际交付的商品房是否一致。4、做好售楼广告和宣传。售楼广告和宣传一是要符合国家的《广告法》和《房地产广告发布暂行条例》等有关规定；二是要保证广告、宣传的内容必须真实、合法、科学和准确，广告与宣传所明示的事项应当与合同约定的内容相符。5、招聘和培训从事商品房预售的有关宣传、咨询和服务人员，以做好有关介绍、解释、说明和提供资料等工作，保证商品房预售工作的正常开展。

　　商品房预售及协商签订合同。在这个阶段，开发商应当做到的事项有：1、根据购房人的要求，如实介绍在建商品房的状况，如实提供预售商品房的有关材料，提供国家关于商品房预售的有关规定和《商品房预售合同示范文本》等。2、双方根据《商品房预售合同示范文本》进行协商并签订《商品房预售合同》。需要注意的问题，一是有些当事人在签订合同签订时，往往疏忽质量要求和保修条款，遗漏物业管理方式条款的审查和约定，开发商的售楼人员应当主动说明；二是《商品房预售合同示范文本》是双方协商并签订合同的重要参考，并不能限制当事人对将要签订合同的具体条款进行协商。3、双方在签订《商品房预售合同》时，必须提供真实的身份证明材料、进行联系的通讯方式及地址。4、开发商不得强迫购房人签订不具备商品房预售合同主要条款的《预定合同》或《定金合同》。5、开发商将签订的《商品房预售合同》向法定的房产和土地管理部门登记备案并告知购房人，购房人可以进行查询。6、开发商配合购房人同有关银行办理房屋按揭贷款手续。

　　在这个阶段，购房人应当注意慎重审查和核对合同条款的约定与开发商在广告、宣传资料中明示的有关装修标准、使用材料及配套设备如电梯等是否有不明确，可能发生误解的内容。慎重签订《预定合同》或《定金合同》，以防此类“陷阱”。注意有的开发商提供的商品房预售合同文本，并非国家建设部制定的《商品房预售合同示范文本》，认真审查开发商自己拟定的商品房预售合同文本，有无明显不公平条款或霸王条款。

　　商品房预售合同的履行。在这个阶段，开发商应当做到的事项主要有：1、按照《建筑工程施工合同》的约定，督促施工单位按期竣工、验收、结算及支付工程款，以保证按期向购房人交付房屋。因不可抗力或合同约定的其他原因，需延期交付房屋的，开发商应及时通知购房人。2、工程在施工工程中，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，开发商应当及时书面通知购房人。书面通知必须载明购房人在收到后的十五日内须确定是否退房并书面答复开发商。开发商不得随意变更设计，增加购房人的负担或损害购房人的利益。3、开发商在向购房人交付房屋时，应当同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、开发商在向购房人交付房屋时，应当将其选聘的物业管理企业的情况告知购房人，并通知有关物业管理企业。5、在交付房屋后，开发商应当提示并积极协助购房人在规定的期限内，及时办理土地使用权变更和房屋所有权登记。6、对购房人提出的房屋质量问题，在保证的质量保修范围内，及时履行保修责任。7、及时解决因房屋主体结构不合格，或因规划、设计变更等，购房人提出的退房及赔偿问题。

　　在这个阶段，购房人特别需要注意的是，在开发商交付房屋时，要根据双方签订合同的约定和开发商的广告、宣传资料进行核对、验收，发现问题应及时交涉解决。如某城市的一个房地产开发商，在其预售商品房时，与购房人签订的《商品房预售合同》明确约定有“高级实木门”和“瑞士集团的豪华电梯”，但在交付房屋时，“高级实木门”变成了普通的夹板空心门，“瑞士集团的豪华电梯” 变成了国产电梯。

　　四、依法规范管理

　　国家建立商品房预售管理法律制度的目的，就是要规范商品房预售经营市场，监督开发商的商品房预售经营活动，保障购房消费者的合法权益，以促进房地产开发市场和商品房销售市场的健康发展。因此地方政府及其房屋和土地主管部门依法完善有关商品房预售经营的监督管理制度非常重要。

　　1、要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个许可证审查发放制度。政府在商品房预售经营的宏观管理中，要从“执政为民”的高度，严格执行国家的《土地管理法》和《城市房地产管理法》，严格掌握商品房预售的条件，规范商品房预售许可证的审查和发放制度。特别对那些长期停工、时停时建而不能确定施工进度保证施工的连续性，不能保证竣工时间的工程，要建立商品房预售许可证的停用、收回和撤销制度，在开发商已不具备或丧失商品房预售条件时，应暂停其商品房预售资格；在开发商于一定的期限内不能恢复或重新具备商品房预售条件时，应依法收回或撤销其商品房预售许可证，并进行公示。

　　2、要清理商品房预售合同“登记备案”的受理单位，对那些违法受理、无权受理“登记备案”的单位，严令取缔。同时，完善依法受理商品房预售合同“登记备案”部门及其职能，建立购房消费者对其商品房预售合同是否“登记备案”的查询、质询制度，方便购房消费者进行查询和投诉。完善在商品房预售合同发生购房人主体变更、换房，解除合同退房等情况下的变更或撤销合同登记备案的程序。

　　3、要建立和完善政府有关部门对商品房预售房款专款专用的监督检查制度。定期检查，定期公布，对违反专款专用行为做到及时发现、及时监督纠正，或依法处罚。

　　4、要建立商品房预售必须公开事项的监督检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣传资料欺骗购房消费者。

　　5、要建立商品房交付和产权登记发证的监督检查制度。防止预售商品房的开发商拖延交付房屋或不配合购房消费者办理产权登记的现象。

　　建立和完善有关商品房预售经营活动的监督管理制度的目的，并不在于制度上墙、文件存档等形式上的存在，重要的在于各级政府的房产管理和土地管理职能部门，必须依法行政，依法履行职责，切实发挥职能作用。

　　五、依法监督

　　1、我国《城市房地产管理法》第六条规定：国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。因此，地方政府的房产、土地管理部门要依法履行对商品房预售管理的行政执法职能，明确有关内部职能部门或机构。如《商品房预售许可证》的审核发放机构，《商品房预售合同》的“登记备案”机构，对商品房预售款项专款专用的监督机构等。禁止非法定部门或机构滥行权利以扰乱政府职能部门对商品房预售经营活动正常的监督、管理秩序。没有建立相关结构的，应立即建立；没有明确相应机构职能的，应立即明确；对违法进行“登记备案”活动的，应当立即清理。

　　2、地方政府的房产、土地管理部门在明确职责和具体管理机构的基础上，要建立和依法行使监督管理职能的内部管理制度及其工作程序，体现依法、公开、公正和便民的原则。建立和完善有关工作的岗位责任制。

　　3、在建立和完善有关商品房预售经营活动的监督管理制度，明确房产、土地管理部门的管理职能，强化管理职责及其工作程序的同时，必须加强有关职能部门工作人员的教育培训工作。不断提高有关职能部门监督管理人员的经验和水平，强化责任意识，树立政府诚信、人民满意的形象。

　　4、对从事商品房预售经营活动的开发商，发现有欺骗和损害购房消费者合法权益行为的，政府的房产、土地管理部门要建立和完善与工商行政管理部门的联合查处机制，对开发商的违法行为依法、及时查处，对购房消费者请求保护其合法权益的，可转交工商行政管理部门或消费者权益保护机构处理。

　　正因为商品房预售是商品房买卖的一种新的交易形式，商品房预售合同也是商品房买卖合同的一种特殊销售形式，在商品房预售经营活动的发展中，还会出现一些新情况和新问题及可能损害购房消费者合法权益的新的表现形式，尚需要不断地研究和解决。只要我们能够根据商品房预售市场发展的需要，不断地完善商品房预售的法律制度，政府的有关主管部门依法履行监督管理的法定职能，开发商依法进行商品房预售经营，购房消费者认真审查和签订合同，就能够避免更多的纠纷，共同促进我国的商品房预售市场的健康发展。

　　王志刚